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Comment financer efficacement l’achat d’une habitation?

Pour beaucoup, la situation économique à l’international rend perplexe quant au placement de son épargne. Il est vrai que la complexité actuelle de la finance et de l’économie canadienne incite à beaucoup de prudence.

La stagnation actuelle des prix de l’immobilier encouragerait même à délaisser l’achat d’une habitation. Et pourtant….

La force de l’investissement immobilier : le levier de l’hypothèque.

Même si l’augmentation moyenne des biens immobiliers est seulement de 1.9% contre 8%, il y a quelques années, l’investissement dans une habitation ou un condo reste paradoxalement très rentable, beaucoup plus qu’un placement en bourse. Et voilà pourquoi…. Il existe en fait deux raisons à cela.

La première tient au fait que l’hypothèque que l’on prend pour financer son habitation provoque un formidable effet de levier pour rentabiliser son achat. En effet, les banques canadiennes continuent d’accorder de grandes lignes de crédits pour un apport initial relativement faible (environ 5% seulement du coût total de l’habitation achetée, frais de notaire et taxe de mutation inclus). Ce qui fait que le gain en capital se fait immédiatement avec un taux de croissance indexé sur la valeur totale du bien et non sur l’épargne investie initialement.

A cela, on ajoutera le gain du loyer que l’on n’aura plus à payer en perte à un tiers et que l’on pourra consacrer entièrement au paiement de ses mensualités ou à consolider son épargne.

Ces deux éléments ajoutés permettent de quasiment doubler la rentabilité sur 10 ans du bien immobilier.  Le calcul est donc très rentable pour l’investisseur avec ainsi un gain moyen supérieur de 23 % par rapport à l’investissement initial. C’est bien au-dessus de la rentabilité de certains produits boursiers ou de fonds spéculatifs.

Pour autant, il ne faut pas se leurrer : « toute médaille a son revers ». Et ici, on multiplie tout de même le risque avec un crédit d’hypothèque. Si tout se passe bien et si  la croissance, même faible, est au rendez-vous, tout ira bien…. Mais si les valeurs immobilières commencent à baisser et que  les taux d’intérêt remontent, alors…. Le risque est réel.

Théoriquement cela ne devrait pas être le cas d’après les dernières études sur le sujet, mais le sujet est tellement incertain qu’il vaut mieux être prudent. Voici, une solution pour limiter les risques.

Comment y arriver avec son épargne ?

L’effet de levier sur son investissement immobilier joue environ sur une dizaine d’années. L’achat immobilier est donc un investissement sur 10 ans, et il faut s’en souvenir pour le choix de son hypothèque. Il faut absolument limiter son endettement dans la durée et dans le montant.

Pour cela, il faudra jouer sur son apport initial et sur les moyens de rentabiliser au maximum son épargne restante. Et pour cela, le plus simple est encore de mixer les placements de son argent.

On pourra ainsi travailler avec les produits de placements suivants :

  • son REER qui est intéressant dans la durée même s’il est peu flexible. Par contre, il y a un plafond de versement;
  • le CELI qui est également intéressant, car il est libre d’impôt;
  • enfin, le compte suisse qui est le meilleur compte épargne du moment et donc très intéressant avec un taux d’intérêt de 2% (libre d’impôt dans un CELI).

L’autre intérêt est de pouvoir investir sur la durée tout en pouvant débloquer ses fonds en cas de besoin, et ce, immédiatement.

Le but est évidemment de renforcer ses gains pour plus facilement supporter les mensualités de l’achat, et ainsi limiter la prise de risque en cas de retournement du marché.

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