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Comment financer efficacement l’achat d’une habitation?

Pour beaucoup, la situation économique à l’international rend perplexe quant au placement de son épargne. Il est vrai que la complexité actuelle de la finance et de l’économie canadienne incite à beaucoup de prudence.

La stagnation actuelle des prix de l’immobilier encouragerait même à délaisser l’achat d’une habitation. Et pourtant….

La force de l’investissement immobilier : le levier de l’hypothèque.

Même si l’augmentation moyenne des biens immobiliers est seulement de 1.9% contre 8%, il y a quelques années, l’investissement dans une habitation ou un condo reste paradoxalement très rentable, beaucoup plus qu’un placement en bourse. Et voilà pourquoi…. Il existe en fait deux raisons à cela.

La première tient au fait que l’hypothèque que l’on prend pour financer son habitation provoque un formidable effet de levier pour rentabiliser son achat. En effet, les banques canadiennes continuent d’accorder de grandes lignes de crédits pour un apport initial relativement faible (environ 5% seulement du coût total de l’habitation achetée, frais de notaire et taxe de mutation inclus). Ce qui fait que le gain en capital se fait immédiatement avec un taux de croissance indexé sur la valeur totale du bien et non sur l’épargne investie initialement.

A cela, on ajoutera le gain du loyer que l’on n’aura plus à payer en perte à un tiers et que l’on pourra consacrer entièrement au paiement de ses mensualités ou à consolider son épargne.

Ces deux éléments ajoutés permettent de quasiment doubler la rentabilité sur 10 ans du bien immobilier.  Le calcul est donc très rentable pour l’investisseur avec ainsi un gain moyen supérieur de 23 % par rapport à l’investissement initial. C’est bien au-dessus de la rentabilité de certains produits boursiers ou de fonds spéculatifs.

Pour autant, il ne faut pas se leurrer : « toute médaille a son revers ». Et ici, on multiplie tout de même le risque avec un crédit d’hypothèque. Si tout se passe bien et si  la croissance, même faible, est au rendez-vous, tout ira bien…. Mais si les valeurs immobilières commencent à baisser et que  les taux d’intérêt remontent, alors…. Le risque est réel.

Théoriquement cela ne devrait pas être le cas d’après les dernières études sur le sujet, mais le sujet est tellement incertain qu’il vaut mieux être prudent. Voici, une solution pour limiter les risques.

Comment y arriver avec son épargne ?

L’effet de levier sur son investissement immobilier joue environ sur une dizaine d’années. L’achat immobilier est donc un investissement sur 10 ans, et il faut s’en souvenir pour le choix de son hypothèque. Il faut absolument limiter son endettement dans la durée et dans le montant.

Pour cela, il faudra jouer sur son apport initial et sur les moyens de rentabiliser au maximum son épargne restante. Et pour cela, le plus simple est encore de mixer les placements de son argent.

On pourra ainsi travailler avec les produits de placements suivants :

  • son REER qui est intéressant dans la durée même s’il est peu flexible. Par contre, il y a un plafond de versement;
  • le CELI qui est également intéressant, car il est libre d’impôt;
  • enfin, le compte suisse qui est le meilleur compte épargne du moment et donc très intéressant avec un taux d’intérêt de 2% (libre d’impôt dans un CELI).

L’autre intérêt est de pouvoir investir sur la durée tout en pouvant débloquer ses fonds en cas de besoin, et ce, immédiatement.

Le but est évidemment de renforcer ses gains pour plus facilement supporter les mensualités de l’achat, et ainsi limiter la prise de risque en cas de retournement du marché.

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Choisir le meilleur moment pour acheter

L’achat d’une nouvelle ou d’une première maison représente une décision financière importante qui évidemment aura de grandes implications sur vos finances personnelles. Afin de guider les ménages dans cette décision, il existe quelques analyses permettant entre autres de déterminer s’il est préférable de louer ou d’acheter ainsi que de connaître l’état d’un marché immobilier précis. Mais tout d’abord, un ménage doit s’intéresser à l’état de l’immobilier.

La surchauffe immobilière au Canada

Plusieurs analystes s’entendent pour dire que le Canada vie en ce moment une surchauffe du marché immobilier. Cette surchauffe ne touche toutefois pas toutes les régions du pays et s’observe surtout pour les villes de Vancouver, Toronto et Montréal. On remarque aussi une certaine surchauffe pour les villes de l’Alberta qui connaît une période économique très prospère. Acheter une propriété durant cette période de surchauffe se résume à payer beaucoup pour une habitation dont le risque de perte de valeur est fort!

Taux d’intérêt

Les taux d’intérêt touchent directement vos finances personnelles et l’aspect important en lien avec les taux consiste à savoir comment ces derniers varieront durant les prochaines années. Répondre à cette question est presque impossible. Toutefois, des faibles taux d’intérêts peuvent vous aider à réaliser votre projet d’achat. Afin de se prémunir d’une hausse des taux d’intérêts, vous pouvez choisir un taux fixe pour une certaine durée. Ce qui est très important demeure votre capacité à payer advenant une forte hausse. Pour bien évaluer votre situation, simulez une hausse de 5% sur votre calcul de prêt hypothécaire et regardez les effets sur vos finances personnelles. Vous devriez être en mesure d’absorber cette hausse sans difficulté.

Louer ou acheter

Pour vous aider dans votre choix, les économistes proposent certains calculs dont celui de l’achat ou la location. Afin de savoir s’il est préférable de louer ou acheter un logement ou une maison, comparez le coût d’achat de l’habitation versus le coût de location annuel d’un logis équivalent, dans le même secteur. Ainsi, le coût d’achat ne devrait pas dépasser 15 fois les frais de location annuel. Ce calcul est encore plus vrai lorsque l’on est en mesure de placer la différence du loyer versus les versements hypothécaires.

Accessibilité des propriétés

Les économistes proposent aussi un calcul afin de savoir si un marché spécifique est abordable ou non. Pour ce calcul, on utilise le coût moyen des maisons dans un secteur versus le salaire moyen. Un marché abordable indique un indice de trois fois et moins le coût moyen des maisons versus le salaire moyen. Au-delà de trois, le marché est jugé inabordable.

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